築40年以上の住宅は売却が難しい？その理由や早く売る方法について解説！

住宅は、築年数が古くなるほど資産価値が低下していくのが一般的です。
築40年以上にもなると、なかなか売却が難しいといわれています。
しかし、築年数の古い住宅を放置すると、さまざまなリスクを抱えることになるため注意が必要です。
そこで今回は、築40年以上の住宅が売れにくいとされる理由や、築40年以上の住宅を放置するリスク、築40年以上の住宅を売却する方法について解説します。
台東区で築40年以上の住宅の売却を検討されている方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

築40年以上の住宅は売却が難しいといわれる理由について

住宅などの不動産はしばしば「築浅」「築古」などに分類されますが、それらに明確な定義は存在していません。
しかし、一般的な使い分けとしては、築5年以下であれば築浅、築30年超であれば築古といわれるケースが多いです。
また、新築や築浅物件が好まれる日本では、建物としての寿命に関係なく築20年～25年ほどで資産価値がゼロになるといわれています。
つまり、築40年以上にもなるとかなり古い住宅に分類されてしまい、売却が難しくなると考えておきましょう。
では、なぜ築年数の古い住宅は買主から選ばれにくいのでしょうか。
ここでは、築40年以上の住宅が売却しにくい理由について解説します。

築40年以上の住宅が売れにくい理由1：資産価値が下がっているから

築年数が古い住宅は、塗装のよごれや壁のひび割れなど、当然ながら経年による老朽化が進んでいます。
また、給湯器などの設備が最新ではないことや、間取りやデザインが現在のトレンドと異なることなども買主から敬遠されやすい理由の1つです。
マンションの場合は、エレベーターや共有部分などの住宅設備の古さが売れにくい理由になることもあります。

築40年以上の住宅が売れにくい理由2：耐震基準を満たしていない可能性があるから

築40年以上で、1981年より前に建てられた住宅は、現在の耐震基準を満たしていない可能性があります。
地震大国と呼ばれる日本では、耐震基準法が過去に何度も改正されてきました。
その中でも、特に大きく変わったのが1981年の改正です。
そのため、現在は1981年を境に「旧耐震基準」と「新耐震基準」に区別されています。
震度5程度の揺れに対する強度が求められていた旧耐震基準に対し、新耐震基準で求められるのは震度6～7程度に耐えられる強度です。
築40年以上であっても新耐震基準の強度を持つ住宅は存在していますが、買主にとっては1981年以降に建てられた住宅かどうかが1つの判断基準になっているといえるでしょう。

中古住宅の価値を見直す流れもある

新築や築浅住宅が評価されがちな日本ですが、近年は中古物件の価値を見直そうという傾向も見られます。
築年数だけで判断するのではなく、住宅の個々の性能を見て判断しようとする買主が増えているようです。
また、立地が好条件であれば、築年数の古さに関わらず高額で売却できるというデータもあります。

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築40年以上の住宅を売却せずに放置していた場合のリスクとは

築40年以上の住宅を所有している方の中には、「古い実家を相続してそのまま放置してしまっている」というケースもあるのではないでしょうか。
売却が難しいことも、古い住宅が放置されてしまう理由の1つだと考えられます。
しかし、築40年以上の住宅は、放置状態が続くとさまざまなリスクを抱えることになるため注意が必要です。
ここでは、どのようなリスクがあるのかについて解説します。

築40年以上の住宅を放置するリスク1：固定資産税の負担が重くなる

居住していない空き家であっても、所有者には毎年の固定資産税がかかります。
さらに、空き家を放置していると、固定資産税の軽減措置が受けられなくなるリスクがあるため注意が必要です。
通常、建物が建っている土地には、「住宅用地の特例」として固定資産税の軽減措置が適用されています。
しかし、適切な管理をおこなわず「特定空家」に指定されてしまうと、特例の適用対象外となってしまうのです。
特定空家に指定された場合は、早急に対応を検討する必要があります。

築40年以上の住宅を放置するリスク2：急激に老朽化が進む

人の出入りがない空き家は、老朽化がはやいといわれています。
その理由としては、適切な換気や清掃がおこなわれず、住宅の天敵である湿気やほこりが溜まりやすいからです。
また、雨漏りやシロアリ被害などの不具合が発生しても、放置された空き家の場合は発見が遅れてしまいます。
老朽化の進行は資産価値の低下に直結するため、適切なメンテナンスを心がけましょう。

築40年以上の住宅を放置するリスク3：強制処分の対象になる

先ほど触れた「特定空家」ですが、指定されてからも改善のための対応をせずにいると、最終的には行政代執行によって強制的に取り壊されてしまう可能性があります。
なお、強制処分の場合も、解体にかかった費用は住宅の所有者が負担しなければなりません。

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築40年以上の住宅をスムーズに売却する方法とは

築年数が40年を超えていても、売却が不可能というわけではありません。
しかし、方法を工夫する必要があると考えておきましょう。
ここでは、築年数が40年以上の住宅をなるべく早く売却する方法について解説します。

築40年以上の住宅を売却する方法1：リフォームしてから売却する

古い住宅にリフォームをおこない、なるべく新築の状態に回復させてから売却する方法です。
設備やデザインを最新のトレンドに合わせることができ、内覧時の印象も良くなるため、築年数から受けるマイナスのイメージを打ち消せる可能性があります。
ただし、リフォームに費用がかかる点や、リフォームの内容によっては買主を選ぶ結果になってしまうこともあるため注意が必要です。
また、リフォームにかかった費用を、そのまま売却価格に上乗せできるケースは少ないと考えておきましょう、

築40年以上の住宅を売却する方法2：解体してから売却する

建物を解体し、更地にしてから売却する方法です。
築年数の古さによるハンデを無くしてから売却することができます。
新築を予定している買主にとっては更地のほうが都合が良いため、古い建物を残して売りに出すよりもスムーズに売却が決まる可能性があるでしょう。
ただし、リフォームと同様に、解体にも費用がかかります。
また、更地にすると固定資産税の軽減措置が受けられなくなる点にも注意が必要です。

築40年以上の住宅を売却する方法3：古家付き土地として売却する

建物を残したまま、建物の価値はないものとして、土地のみの価格で売却する方法です。
リフォームや解体にかかる費用は買主側が負担することになるため、ほかの方法と比べると高額での売却は見込めません。
しかし、売却に費用をかけたくないという方にとってはメリットの多い売却方法だといえます。
また、リフォームや解体に時間をかける必要がないため、すぐに売り出すことが可能です。
建物の状態が良いのであれば、一般的なの「中古物件」として売却することもできます。

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まとめ

築浅物件と比べると、築40年以上の住宅はどうしても売却が難しくなります。
古い住宅を放置してしまっている方は、さまざまなリスクへの注意も必要です。
しかし、状況に合わせて適切な売却方法を選択すれば、納得のいく条件での売却も不可能ではありません。
売却の意思が決まったら、できるだけ早期の行動を心がけましょう。
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