不動産売却にかかる税金の種類とは？節税対策として控除・特例を解説

不動産売却では、売却時に仲介手数料などの費用や税金がかかるため、できるだけ税金を抑え手元に残したいといった方もおられるでしょう。
売却時に損をしないためにも、利用できる特例や税金対策を事前に把握しておくことをおすすめします。
そこで、不動産売却時にかかる税金の種類と計算方法、節税対策となる控除制度について解説します。
台東区で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却時の税金対策前に知っておきたい税金の種類

不動産売却時の税金対策を知るには、まずは売却時にどのような税金がかかるのか種類を把握しておくことが大切です。
不動産売却時にかかる主な税金の種類には、以下の3つがあります。

• 印紙税
• 登録免許税
• 譲渡所得税

それぞれの税金の種類をご説明します。

印紙税

買主との売買が成立すると、売買契約書を作成し契約を取り交わします。
その際の契約書にかかる税金が印紙税です。
印紙税は、売買契約書1通ごとに課税されるため、売主と買主がそれぞれ負担する必要があります。
なお、印紙税は収入印紙を売買契約書に貼付することにより、間接的に納税したことになります。
売却価格に応じて課税される印紙税額は以下のとおりです。

• 100万円超えから500万円以下：2,000円（軽減税率後1,000円）
• 500万円超えから1,000万円以下：1万円（5,000円）
• 1,000万円超えから5,000万円以下：2万円（1万円）
• 5,000万円超えから1億円以下：6万円（3万円）

なお、2004年3月31日までに作成された売買契約書は、軽減税率後の金額が適用されます。

登録免許税

住宅ローンを組んで不動産を購入していた場合は、売却時に抵当権抹消登記の手続きが必要になります。
その登記にかかる税金が登録免許税です。
抵当権抹消登記とは、金融機関が担保として不動産に設定している抵当権を抹消する手続きのことです。
登録免許税は、建物と土地それぞれに1,000円課税されるため、両方の場合は2,000円かかります。

譲渡所得税

不動産売却により利益が出ると、その売却益に対して譲渡所得税がかかります。
譲渡所得税とは、所得税と住民税、復興特別所得税の総称です。
譲渡所得税は、給与所得や事業所得と分けて計算されるため分離課税となります。
そのため、通常は確定申告が必要がない会社員の方でも、不動産売却により売却益が発生した際は確定申告が必要です。
なお、計算方法については次項でご説明しています。

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不動産売却時の税金対策のために覚えておきたい計算方法

不動産売却時に税金をもっとも節税できるのが譲渡所得税です。
ここでは、譲渡所得税の計算方法を解説します。
譲渡所得税を計算する際の主な流れは以下のとおりです。

• 不動産売却益（譲渡所得）を計算する
• 減価償却費を計算する
• 不動産売却益から特別控除額を差し引く
• 不動産売却益に税率を掛ける

流れに沿って順にご説明します。

ステップ①不動産売却益（譲渡所得）を計算する

譲渡所得税を計算するには、まずはどのくらいの利益が生じたのか知るために不動産売却益を計算する必要があります。
不動産売却益は、売却した価格のことではなく、売却価格から購入した費用と売却時にかかった費用を差し引いて求めます。
計算式にすると以下のとおりです。
不動産売却益（譲渡所得）＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を取得する際にかかった費用の合計のことで、不動産の購入代金以外にも仲介手数料や印紙税などが該当します。
一方で、譲渡費用は、売却時に発生した費用のことで、仲介手数料や印紙税、解体費用などです。

ステップ②減価償却費を計算する

取得費を計算する際は、減価償却をおこなう必要があります。
建物は築年数とともに価値が減少していくため、減少した価値の部分を取得費から差し引く必要があるためです。
これを減価償却といい、減少した部分を減価償却費といいます。
減価償却費は、以下の計算式で計算することができます。
減価償却費＝建物の購入の取得にかかった費用×0.9×償却率×経過年数
なお、建物の償却率は建築方式によって異なり、木造の場合は0.031、鉄骨の場合は0.025、鉄筋コンクリート造の場合は0.015となります。

ステップ③不動産売却益から特別控除額を差し引く

不動産売却では、一定の要件を満たせば利用できる特例がいくつか用意されています。
不動産売却益から特別控除額を差し引けば、売却益が小さくなり課税される金額も少なくなります。
なお、これらの特例の適用を受けるには確定申告で申請しなければなりません。
条件を満たしていても、自動で適用されることはないため注意しましょう。

ステップ④不動産売却益に税率を掛ける

不動産売却益が算出できたら、それに税率を乗じて譲渡所得税を計算します。
計算式にすると以下のとおりです。
譲渡所得税＝不動産売却益×税率
なお、税率は不動産の所有期間によって以下のように異なります。

• 所有期間5年以下（短期譲渡所得）：税率39.63％
• 所有期間5年超え（長期譲渡所得）：税率20.315％

なお、所有期間の基準は売却する年の1月1日時点です。

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不動産売却時の税金対策で利用できる控除制度とは

不動産売却でかかる税金のなかで、もっとも高額となるのが譲渡所得税です。
ここでは、不動産売却益にかかる譲渡所得税を節税するための対策を解説します。

税金対策①取得費と譲渡費用を漏れなく計上する

上記で計算したように、不動産売却益を計算する際は、取得費と譲渡費用を差し引くことができます。
そのため、できるだけ費用を計上すれば、不動産売却益を抑えることができ、結果的に節税対策となります。
したがって、不動産売却益を計算する際は、漏れがないように取得費と譲渡費用を計算するようにしましょう。

税金対策②控除や軽減税率が適用される特例を利用する

控除や軽減税率が適用される特例を活用するのも節税方法の1つです。
不動産売却時に利用しやすい特例は以下の3つです。

• マイホーム売却時の3,000万円の特別控除
• 相続した空き家を売却する際の3,000万円の特別控除
• 所有期間が10年超えの居住用財産を売却した際の軽減税率の特例

マイホームを売却した際や、相続した空き家を売却する際は、不動産売却益から最大で3,000万円まで控除することができます。
そのため、これらの特例を利用できれば、大幅に売却益を抑えられ税金対策になるでしょう。
また、所有期間が10年を超えたマイホームを売却した場合は、不動産売却益にかかる税率がさらに軽減されます。
6,000万円を超えた部分には20.315%、6,000万円以下の部分には14.21%が適用されるため、負担を抑えることができます。
また、この特例は、マイホームを売却した際の3,000万円の特別控除と併用可能です。
適用条件など詳細が知りたい場合は、国税庁のホームページ上で確認することができます。

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まとめ

不動産売却時には印紙税や登録免許税などの税金がかかりますが、とくに高額となる可能性があるのは譲渡所得税です。
譲渡所得税は、不動産売却で利益が出た際にかかる税金ですが、控除や軽減税率が適用される特例を利用すれば大幅な節税対策となります。
また、取得費と譲渡費用を漏れなく計上することも、節税方法の1つといえるでしょう。
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