不動産の相続税評価額とは？土地と建物それぞれの計算方法も解説

被相続人の不動産を相続すると、相続税がかかることがあります。
税金を計算する際に必要となるのが、相続税評価額というものです。
今回は相続税評価額とはなにか、土地と建物それぞれの計算方法を含めて解説します。
台東区で相続にお困りの方や、不動産を相続する予定の方は、ぜひ参考になさってください。

不動産における相続税評価額とは？

まずは、不動産における相続税評価額とはなにかを解説します。

相続税評価額とは？

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる、評価額のことです。
相続税が生じるか否かを確認するためには、まず相続した財産にどのくらいの価値があるのかを調べなくてはなりません。
財産とは、土地や建物といった不動産だけでなく、現金や預貯金、有価証券なども含まれます。
すべての財産の価額を評価したものが、相続税評価額ということです。

財産ごとの評価と相続税評価額の関連性とは？

相続税評価額の評価方法は、財産の種類によって異なります。
とは言え、基本的な考え方は同じで、時価を用いて計算するのが原則です。
たとえば、現金1億円の時価は1億円となります。
しかし、土地や建物などの不動産の場合、現金などとは評価方法が異なります。
不動産はそのときの社会情勢や需要の有無などによって、価格が上がったり下がったりするからです。
そのエリアの再開発がおこなわれたり人気のエリアにあったり、購入したい方が多かったりすると、おのずと価値が上昇します。
反対に不便な立地にあったり、需要が低かったりすれば、価値は下がってしまうでしょう。
現金などとは特性が違うので、評価が一筋縄ではいかないのが現状です。
相続税評価額は相続税額を左右するもののため、正確に計算しなければなりません。
そのためには、どのような財産があるのか調査することと、財産ごとの評価方法を把握しておくことが大切なポイントです。

固定資産税評価額との違いとは？

固定資産税評価額とは、固定資産税や都市計画税、不動産取得税や登録免許税を計算する際、基準となる評価額です。
総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づき、それぞれの市町村が評価をおこないます。
そのため、不動産の所有者（納税者）が自ら計算する必要はありません。
しかし、相続税評価額は市町村が納税額を計算するわけではないため、ご自身で計算する必要があることが、固定資産税評価額との大きな違いです。

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不動産における相続税評価額の計算方法（家屋・建物）

続いて、不動産における、相続税評価額の計算方法（家屋・建物）について解説します。
計算方法（家屋・建物）は、故人が不動産をどのように使用していたかによって異なります。

計算方法（家屋・建物）1：居住用や事業用に使用していた場合

故人が居住用や事業用に使用していた場合の計算方法（家屋・建物）は、下記のとおりです。
固定資産税評価額×1.0
家屋や建物の固定資産税評価額が、そのまま相続税評価額となります。
たとえば固定資産税評価額が1,500万円の場合の計算方法（家屋・建物）は、「1,500万円×1.0=1,500万円」です。

計算方法（家屋・建物）2：一戸建てを賃貸していた場合

一戸建てを第三者に貸していた場合、賃貸割合が100％となります。
計算方法（家屋・建物）は、下記のとおりです。
固定資産税評価額×（1-借家権割合）
借地権割合とは、入居者が家屋や建物を借りて住む権利のことで、評価額の30％と定められています。
借地権割合は、家屋や土地の評価額からマイナスすることが可能です。
たとえば固定資産税評価額が1,500万円の家屋や建物を、賃貸物件として貸し出していたとします。
借家権割合は家屋や建物の評価額の30％なので、「1,500万円×0.3=450万円」です。
第三者に貸している場合の相続税評価額は、家屋や建物の評価額から借家権のぶんをマイナスし、「1,500万円‐450万円=1,050万円」となります。

計算方法（家屋・建物）3：賃貸物件の場合

家屋や建物が、マンションやアパートなどの賃貸物件の場合、計算方法（家屋・建物）は下記のとおりです。
固定資産税評価額×（1-借地権割合×賃貸割合）
先述のとおり、一戸建てを第三者に貸していた場合、賃貸割合は100％となります。
しかし、マンションやアパートの場合、貸している床面積を計算式に当てはめます。
たとえば、床面積の合計が200㎡で、貸している場所の床面積が100㎡だった場合、「100㎡÷200㎡=50％」が賃貸割合です。
もし、マンションの建物部分の固定資産税評価額が5,000万円なら、「5,000万円×（1-0.3×0.5）=4,250万円」が相続税評価額です。

固定資産税評価額の確認方法とは？

固定資産税評価額は、市町村から送付されてくる、固定資産税の課税証明書に記載されています。
ない場合は、資産税課で取得できる名寄帳を確認なさってください。

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不動産における相続税評価額の計算方法（土地）

最後に、不動産における相続税評価額の計算方法（土地）について解説します。
土地を評価する方法は、次の2種類です。

計算方法（土地）1：路線価方式

計算方法（土地）のひとつである路線価方式とは、国税庁が毎年7月に公表する土地の価格に、対象の土地の面積をかけて相続税評価額を計算する方法です。
路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額を指します。
路線価方式における計算方法（土地）は、下記のとおりです。
路線価×補正率×土地の面積
国税庁のホームページから全国の路線価を確認することが可能です。
ホームページから調べたい不動産を探すと、地図が出てきます。
道路1本1本に数字とアルファベットが記載されており、たとえば「180」と記載があれば、1㎡あたり18万円ということです。
仮に路線価が18万円、補正率が1.0、土地の面積が300㎡だった場合、相続税評価額は「18万円×1.0×300㎡=5,400万円」となります。

計算方法（土地）2：倍率方式

計算方法（土地）のひとつとして、倍率方式もあります。
倍率方式とは、路線価が定められていない場所の土地を評価する方法です。
国税庁のホームページを見ても、路線価の数字が記載されていないエリアがあります。
そのような場所にある不動産は、倍率方式を用いて相続税評価額を計算します。
倍率方式における計算方法（土地）は、下記のとおりです。
固定資産税評価額×倍率
倍率は、国税庁のホームページにある、評価倍率表で調べることが可能です。
たとえば、固定資産税評価額が3,000万円の土地で、倍率が1.1の場合、「3,000万円×1.1=3,300万円」となります。

減額要素とは？

土地の相続税評価額は、形状や用途によって減額が認められています。
たとえば、マンションやアパートなどの敷地として使っていた土地は、約20％減額することが可能です。
また、500㎡以上の宅地で、条件を満たした場合も大幅な減額が認められています。

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まとめ

相続税評価額とは、相続税や贈与税を計算する際の基準となる評価額のことで、固定資産税評価額とは違い、納税者自身で計算しなければなりません。
家屋や建物の評価額の計算方法は、居住用や賃貸物件など、故人が不動産をどのように使用していたかによって異なります。
土地の場合は、路線価方式と倍率方式の、どちらかで計算します。
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