不動産売却前の査定とは？机上査定と訪問査定の特徴もご紹介

不動産売却をおこなう際に、気になるのが売却価格ではないでしょうか。
不動産の価格相場は、おおまかな金額を自分でも調べることが可能ですが、通常は机上査定や訪問査定をおこない査定額を算出していきます。
そこで、不動産売却をご検討中の方に向けて、査定前に不動産の価格相場を自分で調べる方法や、机上査定と訪問査定の特徴についてご紹介します。
台東区で不動産を所有していらっしゃる方は、ぜひこの記事を参考にしてみてください。

不動産売却前におこなう査定とは？①自分で価格相場を調べる方法

不動産売却では、できるだけ高く売却したいという方が多いでしょう。
しかし、適正な価格を設定していなければ、スムーズに売却できないこともあります。
適正な価格を設定するには、物件の状態や立地、周辺の相場を基準にします。
通常は、不動産査定は不動産会社へ依頼し、査定額を知るのが一般的です。
しかし、不動産会社へ査定を依頼する前に自分でもおおよその価格相場を調べることができます。
自分で調べる際は以下の2つを調べると良いでしょう。

• 周辺の類似物件の価格
• 公的な価格

それぞれの調べ方について解説します。

自分で相場を調べる方法1：周辺の類似物件の価格

自分で価格相場を調べるには「レインズ・マーケット・インフォメーション」を利用します。
レインズ・マーケット・インフォメーションは周辺の類似物件の価格を調べることができ、実際の取引事例や取引価格を確認することも可能です。
とくに各地域ごとの価格相場の情報は入手しやすいためおすすめです。

自分で相場を調べ方法2：公的な価格を調べる

公的な価格を調べるには、公示地価、都道府県地価、固定資産税評価額、相続税路線価を基に価格相場を把握することができます。
とくに、国土交通省のWEBサイトの「土地総合情報システム」では、不動産の取引価格情報がわかるため相場を知りたいときにはおすすめのサイトです。
なかでも不動産取引価格情報検索では、実際の土地取引件数や取引価格情報を閲覧することができるため参考になります。
固定資産税評価額については、市区町村から送られてくる納税通知書にて記載されているため、確認してみましょう。
ただし、固定資産税評価額の場合は、取引価格の7割程度の価格が記載されているため注意が必要です。
相続税路線価は、国税庁のホームページで確認することができ、取引価格の8割程度の価格を目安に定められています。
このような情報は、ほとんどがインターネットを介して調べることができるため、比較的簡易に入手することが可能です。
ただし、価格相場はあくまでも目安であるため、実際はさまざまな要因にて価格が変動することを覚えておきましょう。

不動産売却前におこなう査定とは？②机上査定の特徴とメリット

不動産売却でおこなう査定には、机上査定と訪問査定の2種類があります。
それぞれ特徴が異なるため,目的に応じてどちらで査定をするのか決めておくと良いでしょう。
ここではまずは「机上査定」の特徴や根拠、メリットについて解説します。

机上査定の特徴

机上査定とは、実際に現地に足を運ばずに書類のみで判断する査定方法です。
実際に物件を見ないでおおまかに査定額を出すため、数日で結果を知ることができます。
このような特徴から、机上査定は「簡易査定」と呼ばれることもあります。
机上査定で査定額を算出する際の根拠となる情報は以下の5つです。

• 築年数
• 立地・地目
• 大きさ・形
• 間取り
• 近隣の類似物件の取引・公示地価

このように机上査定では、資料で確認できる範囲で価格が算出されます。
机上査定の結果は、メールまたは郵送で送られてきます。
また、不動産会社によっては、根拠や詳細が記された査定書が送られてくることもあり、周辺相場を簡単に把握することも可能です。

机上査定のメリット・デメリット

机上査定のメリットは以下の3つです。

• 短期間で査定額を知ることができる
• 手間がかからない
• 立ち会いが不要

訪問査定の場合は、現地調査や聞き取り調査などもあるため、どうしても時間がかかってしまいます。
しかし机上査定は依頼してから2～3日程度で結果が送られてくるため、短期間で知れるところが大きなメリットと言えるでしょう。
また、事前に提出する書類も不要で、個人情報と不動産情報のみで査定依頼できるので手間もかかりません。
そのため、自分の都合で査定依頼できたり、現地に立ち会いをする必要もなく、手軽におこなえることも魅力です。
一方で、机上査定の場合は実際に現地を訪問していないため、査定額の正確さに欠けるというデメリットもあります。
実際は、物件の状態や日当たり、周辺環境やリフォームの有無など、訪問しないとわからない点も多数あります。
そのため、訪問査定の査定額と大きく異なることがあるため注意が必要です。
したがって、机上査定は「査定額の参考値を知りたい」「おおまかな相場が知りたい」など、売却を迷っている段階で依頼すると良いでしょう。

不動産売却前におこなう査定とは③訪問査定の特徴とメリット

続いて「訪問査定」の特徴や根拠、メリットについて解説します。

訪問査定の特徴

訪問査定とは、机上査定にくわえて現地を訪れて査定額を算出する査定方法です。
そのため、査定額が算出されるまでには7～10日程度の期間を要します。
訪問査定で査定額を算出する際の根拠となる情報は以下の5つです。

• 机上査定の根拠
• 建物の劣化具合
• 日当たり
• 駅やスーパーマーケットなどの周辺環境
• 立地

訪問査定では、机上査定の根拠となる情報以外に、実際に建物の状態や立地なども査定額に反映されます。

訪問査定のメリット・デメリット

訪問査定のメリットは、精度の高い査定額を算出できる点です。
つまり、不動産売却の売り出し価格に近い金額を把握することができます。
一方で、現地調査が必要になるため、スケジュールを調整する必要があります。
また、査定額が算出されるまでに時間がかかるため、時間がかかってでも正確な査定額を算出してほしいという方にはおすすめです。

訪問査定までにやっておくこと

訪問査定の場合は、建物の状態などを詳細に確認されるため、以下のようなことを当日までにやっておくと良いでしょう。

• 必要書類の準備
• 設備の修繕
• 室内の整理整頓

訪問査定の際は、測量図や間取り図、権利証、購入時の売買契約書、周辺環境がわかるものなどを用意しておく必要があります。
また、訪問査定時には日当たりや交通の便など、ここにしか住んでいないとわからないことを伝えることも大切です。
なお、不動産に雨漏りや騒音など何か不具合がある場合も、正直に伝えておくようにしましょう。
さらに、訪問調査当日までに、最低限の整理整頓をおこなっておく必要もあります。
設備の修繕なども必要があればおこなっておいたほうが良いですが、必ずしも費用が回収できるわけではないので不動産会社に相談してみることをおすすめします。

まとめ

不動産売却前に価格相場を自分で調べる方法や、机上査定・訪問査定の特徴についてご紹介しました。
不動産売却の際は、適正価格で売り出す必要があります。
そのためには自分で調べた相場や、机上・訪問査定での査定額を参考にして売却価格を設定することをおすすめします。
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