リースバックの仕組みやメリットとは？リバースモーゲージとの違いもご紹介

自宅を売却をしても、そのまま自宅に住み続けることができる「リースバック」という仕組みをご存じでしょうか。
リースバックは、まとまった資金が手に入るだけでなく、場合によっては将来、自宅を買い戻すことも可能です。
そこで住宅ローンの返済が苦しい方に向けて、リースバックとはどのような仕組みなのか、またリースバックのメリット・デメリットや、リバースモーゲージとの違いについてご紹介していきます。
台東区周辺で不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考にしてみてください。

リースバックの仕組みとは？

住宅ローンの返済が苦しいと感じている方におすすめなのが、「リースバック」です。
ここでは、リースバックとはどんな仕組みなのか、流れとともにご紹介します。

リースバックとは

リースバックとは、家を買主へ売却し、その後その買主と賃貸借契約を結ぶことで、そのまま賃料を支払いながら住み続けることです。
このリースバックの背景には、住宅ローンの返済が苦しかったり、返済に不安を感じている方が多くなってきたことがあります。
また、セカンドライフの資金に備えておくという方も増えてきています。

リースバックの流れ

では、リースバックを利用したい場合、どのような流れで手続きを進めるのかをご紹介します。

• 自宅を売却する
• 買主と賃貸借契約を締結する
• 賃料を支払いながら、そのまま住み続ける
• 買い戻し（希望する場合）

自宅を不動産売却後は、買主と賃貸借契約を締結します。
賃貸借契約は、2年程度の契約期間で契約し、その後は更新もしくは再契約となるケースが多いです。
また、売却後に自宅を買い戻ししたい場合、売却時にあらかじめ「再売買予約権」という買い戻し特約を付けておくと買い戻せる可能性があります。
買い戻ししたい場合は、期間内であれば、買い戻し金額を支払って優先的に買い戻しができる仕組みになっています。
買い戻し特約が付けられた場合は、買主は一定期間は第三者へ転売することはできません。

リースバックの対象となる不動産とは

基本的には、すべての不動産がリースバックをすることが可能です。
しかし、下記のような場合は、利用を制限されることがあるため注意しましょう。

• 住宅ローン残債がリースバック買取金額よりも高い場合
• 安定的な収入が得られていない場合
• 不動産が共有名義の場合

このような場合は、後々トラブルに発展することがあるため、リースバックの利用に制限を受けることがあります。

リースバックのメリット・デメリットとは

リースバックを利用するメリットとデメリットをご紹介します。

リースバックのメリット

リースバックのメリットは3つあります。
メリット①今までどおり住み続けることが可能
リースバックの最大のメリットは、引っ越しすることなく今までどおり住み続けられることです。
通常の不動産売却であれば、買主が見つかればすぐに引っ越しする必要があります。
しかしリースバックは、買主と賃貸借契約を結べばそのまま住むことができるため、子どもの転校やご近所付き合いも変わりなくできます。
メリット②金銭面の負担が減る
不動産売却すると家の所有権は買主へ移るため、固定資産税や火災保険料などを負担する必要がなくなります。
つまり、家にかかる費用は毎月支払う家賃や光熱費だけになり、金銭面での負担が減ります。
メリット③短期間で現金化できる
不動産売却をしてから短期間で現金を受け取ることができるのも、リースバックの大きなメリットといえるでしょう。
通常の不動産売却であれば、不動産会社へ仲介を依頼して個人の買主を探してもらい、見つかれば売却するという形になります。
そのため、少なくとも数か月から半年は必要になってきます。
一方リースバックの場合は、買主が不動産会社などの専門業者であるため、スムーズに売却し現金化することが可能です。

リースバックのデメリット

メリットがある一方、リースバックのデメリットは以下のとおり2つあります。
デメリット①家賃が相場より高め
リースバックは、買主と賃貸借契約を結んで、賃料を支払いながら住みます。
その際の賃料は築年数や立地条件など以外にも、買取価格を基準にそのエリアの賃料相場から期待される利回りをもとに設定されます。
そのため、周辺の家賃相場よりも割高になってしまうといったデメリットがあるため、注意が必要です。
デメリット②売却価格が相場よりも下回ることが多い
リースバックでの不動産売却は、通常の不動産売却にくらべて売却価格が安くなるといったデメリットがあります。
物件にもよりますが、一般的には周辺相場の60～90％程度となることが多いようです。
その理由は、買主は賃料収入を目的としており、利回り重視で考えるためです。

リースバックとリバースモーゲージとの違いとは

リースバックと同様に自宅に住みながら資金を調達できる方法に「リバースモーゲージ」があります。
リバースモーゲージの仕組みやリースバックとの違いを解説します。

リバースモーゲージとは

リバースモーゲージでは、自宅を担保にして銀行から一括または定期的に融資を受けます。
月々利息のみを支払い、その契約者が死亡または契約期間終了後に、不動産売却か一括返済をおこなう仕組みです。

リバースモーゲージとの違い

「リースバック」と「リバースモーゲージ」との違いは、下記のとおり3つあります。
仕組みの違い
リースバックとリバースモーゲージは、そもそもの仕組みが異なります。
リースバックは、不動産売却後に賃貸借契約をする必要があるのに対して、リバースモーゲージは、不動産を担保に融資を受けるという仕組みです。
どちらも、住み続けながらまとまった資金を手に入れることは共通していますが、根本的な仕組みが異なります。
所有権の違い
両者は所有権の違いもあります。
リースバックは、自宅を売却するため、所有権は不動産会社などの買取会社になります。
一方で、リバースモーゲージは、自宅を担保に融資をしてもらうだけなので、所有権はそのままです。
資金の使い道の違い
リバースモーゲージは、生活資金など銀行が認めるものに使い道は限られています。
一方で、リースバックは売却代金として受け取るので、使い道は自由です。
年齢制限の違い
リースバックはとくに年齢制限はありませんが、リバースモーゲージは年金生活の高齢者や老後の資金に不安を持つ方のための仕組みなので、年齢制限が定められています。
年齢の対象は、例えば55歳以上から80歳までの方と決められています。

まとめ

リースバックの仕組みとはどんなものか、またメリット・デメリット、リバースモーゲージとの違いをご紹介しました。
リースバックは住宅ローンの返済が厳しい場合には、まとまった資金が手に入るため、大きなメリットといえます。
また、売却価格が安くなるなどのデメリットはありますが、住み慣れた家にそのまま住み続けることができるため、おすすめの方法のひとつです。
私たち「アーク」では、台東区を中心に不動産売却のサポートをおこなっています。
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