住宅ローンが返済不可になった場合の対処法とは？任意売却を解説

きちんと資金計画をたてて家を購入したものの、何らかの事情で住宅ローンの支払いが難しくなってしまうケースは珍しくありません。
返済不可な状況になると感じたら、早めの対処が大切です。
そこで今回は、住宅ローンが返済不可になった場合の対処法や、返済不可で不動産が競売にかけられてしまう際の流れ、そして任意売却の概要やメリットについて解説します。
台東区で住宅ローンの返済にお悩みの方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。

住宅ローンが返済不可になりそうなときの対処法

返済の計画を組んで住宅ローンを申し込んだものの、突然のリストラやケガ、病気などで住宅ローンの支払いが難しくなるケースがあります。
ここ数年では、新型コロナウイルスの感染拡大によって経済的な影響を受けている方も多いのではないでしょうか。
住宅ローンが返済不可になると感じたら、早めに対処法を検討することが大切です。
ここでは、住宅ローンが返済不可になってしまう前に実行したい対処法について解説します。

住宅ローンが返済不可になる前の対処法1：金融機関に相談する

今のままでは住宅ローンの返済が難しくなると感じたら、まずは住宅ローンを組んだ金融機関に相談してみましょう。
相談する内容としては、返済期間を延長して月々の返済額の負担を減らすことや、一定期間だけ返済の猶予をもらうことです。
金融機関に対し、返済条件の変更が必要な理由や事情を説明し、正当性が認められれば承認されます。
返済条件が緩和される期間については金融機関によって異なりますが、基本的には返済額を少なくするほど緩和期間が短くなると考えておきましょう。
たとえば元本の支払いを一旦止めて利息払いのみにするのであれば長くて1年程度ですが、現在の返済額を3割ほど減らすだけであれば3年程度の条件変更も可能です。
また、金融機関によっては金利を下げるための交渉ができるケースもあります。

住宅ローンが返済不可になる前の対処法2：借り換えローンを利用する

住宅ローンの金利が高いと感じている方には、現在よりも低金利な住宅ローンに借り換えをおこなうという対処法があります。
近年は住宅ローンの低金利化が常態化しているため、返済負担が軽くなる借り換え先を見つけることはさほど難しくないかもしれません。
金利情報については、「一般社団法人住宅金融普及協会」のホームページから簡単に確認することができます。
ただし、住宅ローンの借り換えには「繰り上げ返済手数料」「抵当権抹消費用」「抵当権登録費用」「事務手数料」といったいくつかの手数料が必要です。
借り入れている金額によっても異なりますが、目安としては40万～50万円ほどかかると考えておきましょう。
一般的に、住宅ローンの借り換えでメリットがあるとされるケースは以下のとおりです。

• 住宅ローンの残債が1,000万円以上ある
• 住宅ローンの支払い期間が10年以上残っている
• 借り換えすることで金利が1％以上下がる

ご自身の状況によっては、借り換えをするとむしろマイナスが出てしまうことがあるので注意しましょう。
上記の条件に当てはまらない方は、まずは現在の金融機関と金利を下げる交渉をしてみてはいかがでしょうか。

住宅ローンが返済不可になる前の対処法3：保険の適用があるか確認する

返済不可になりそうな理由が「療養」の場合は、団体信用生命保険が適用される可能性があります。
団体信用生命保険とは、住宅ローンを借り入れる際に加入する保険です。
補償される内容は金融機関によって異なりますが、入院一時金が給付されることもあります。
急な病気やケガで入院が決まった場合は、まず最初に保険適用の有無について確認してみましょう。

住宅ローンが返済不可になる前の対処法4：家を売却する

返済不可な状況を回避できないと判断したら、思い切って家を売却するという選択肢もあります。
その際、事故情報名簿に載ってしまう前に売却することが大切です。
信用情報機関が共有している事故情報名簿に登録されてしまうと、新たな住宅ローンが組めなくなってしまいます。

住宅ローンが返済不可になってから競売にかけられるまでの流れ

住宅ローンの返済不可な状況が続くと、最終的には家が競売にかけられてしまいます。
ここでは、競売にかけられるまでの流れについて見ていきましょう。

競売までの流れ1：督促状が届く

住宅ローンの返済が滞ると、最初の1～3か月目に金融機関から督促状、催告状が届きます。

競売までの流れ2：一括返済を求められる

督促状などを無視した状態が続くと、約6か月で保証会社に対して住宅ローン残債の一括返済が請求されます。
これは、借り入れたお金をゆっくり返済してもよいという「期限の利益」を、滞納によって失うためです。

競売までの流れ3：保証会社が代位弁済をおこなう

期限の利益を喪失すると、負債者に代わって保証会社が金融機関に一括返済をおこないます。
これにより、債権者(住宅ローンを返済する相手)が金融機関から保証会社へと変わると考えておきましょう。

競売までの流れ4：競売の申し立て

債権者が保証会社へ変わると、保証会社が申し立てをおこない競売にかけられます。

任意売却とは？住宅ローンが返済不可になったら早めの検討を

住宅ローンが返済不可な状況に陥り、競売にかけられてしまう前に検討したいのが「任意売却」です。

任意売却とは

任意売却とは、住宅ローンを3か月～6か月ほど滞納している方や、住宅ローンがオーバーローンの状況になっている方が利用する売却方法です。
オーバーローンとは、不動産を売却した金額よりも、住宅ローンの残債が上回っている状況のことをいいます。
基本的に、不動産は住宅ローンを完済してからでなければ売却することができません。
そのため、オーバーローンの状態でさらに貯金などの自己資金を補っても住宅ローンを一括返済できない場合は、一般的な不動産売却ができないということになります。
しかし、だからといって競売にかけられてしまうと、得られる金額は一般的な不動産売却の4割から5割ほどです。
それでは金融機関側としても残債の回収が難しくなるため、少しでも不動産を高く売却して回収できる金額を多くするための制度が「任意売却」だと考えておきましょう。
ただし大前提として、任意売却には債権者の同意を得る必要があります。

任意売却のメリットとは

任意売却には、競売と比べると多くのメリットがあります。
まず、競売よりも高い価格で売却できる可能性が高いことです。
また、競売では売却後にローン残債の一括返済が求められますが、任意売却の場合は分割返済を交渉することができます。
毎月の返済を無理のない金額にしてもらえるように相談できるため、生活の立て直しをはかることができるでしょう。
売却後の引っ越し費用についても、売却で得た金額から確保できる場合があります。
ただし、任意売却を利用するには金融機関の同意を得ることが大前提です。
残債状況や金融機関によっては任意売却が認められないこともあるため注意しましょう。

まとめ

住宅ローンの滞納を続けたままでいると、最終的には競売にかけられてしまいます。
毎月の返済が難しいと感じたら、そのまま状況を放置せず、なるべく早く「金融機関に相談する」「売却する」などの対処法について検討しましょう。
台東区で住宅ローンの返済や任意売却についてお悩みの方は、「アーク」までお気軽にご相談ください。